为加强和规范永州市中心城区住宅区地下停车位的管理，维护业主和开发建设单位的合法权益，改善城市交通环境，我市制定了《永州市中心城区住宅区地下停车位管理办法（试行）》（以下简称《办法》）。现将有关政策内容解读如下：

一、起草背景与必要性

随着永州市机动车保有量的快速增长，中心城区住宅区“停车难”问题日益凸显。过去，由于地下停车位的产权界定不清、销售租赁行为不规范、管理责任不明，导致矛盾纠纷频发。为解决上述问题，明确地下停车位的权属，规范其租售行为及日常使用管理，依据相关法律法规，结合永州实际，特制定本《办法》。

二、起草过程

为确保《办法》的科学性、针对性和可操作性，起草工作主要经历了以下阶段：

深入开展调研：2025年，通过郴州、湘西两地考察学习，起草了《永州市中心城区地下车位（库）产权登记工作方案》，制定了探索开展地下车位确权登记试点工作规则； 组织自然资源、住建、人防等部门，对冷水滩区、零陵区等多个典型住宅区的地下停车位现状进行了实地调查，梳理了车位销售、租赁、登记及管理中存在的突出问题，并借鉴了郴州、岳阳、长沙等地的先进管理经验。

探索开展试点：2025年，通过改革创新攻坚，完成地下车位登记项目24个，车位发证13494个（其中，市城发集团项目15个，车位发证8449个；市经发集团项目3个，车位发证2132个；零陵区城发集团2个，车位发证876个；冷水滩区印象誉峰、珊瑚海、中央新城和零陵区耀江文景苑等开发商商品房县区项目4个，车位发证2037个），分户转移登记16个，实现相关税费及登记费收入92.457万元。

组织起草草案：在充分调研的基础上，依据上位法及国家相关政策，结合我市实际，形成了《办法》的初稿。

书面征求部门意见：将《办法》草案书面印发至冷水滩区人民政府、零陵区人民政府、市财政局、市住建局、市税务局、市司法局、市国动办等相关部门征求意见，并根据反馈意见进行了第一轮修改。

召开座谈会征求意见：邀请了房地产协会、大型房地产企业法人、代表和专家等，听取意见建议，进行了专题论证，再次修改完善。

公开征求社会意见：通过永州市自然资源和规划局门户网站渠道，将《办法（征求意见稿）》向社会公开，广泛听取房地产开发企业、物业服务企业、业主及社会各界的意见建议。

召开专家论证会：邀请了法律、规划、物业管理等方面的专家，对《办法》的合法性、可行性进行了专题论证。

修改完善与审议：对征集到的各类意见和建议（共计41条）进行了逐条梳理和认真研究，采纳33条，不采纳7条，部分采纳1条，形成了《办法（送审稿）》，最终按程序报请市政府审议通过。

三、制定依据

1.《中华人民共和国民法典》

2.《中华人民共和国城乡规划法》

3.《中华人民共和国人民防空法》

4.《中华人民共和国城市房地产管理法》

5.《中华人民共和国建设工程质量管理条例》

6.自然资源部《不动产登记操作规范（试行）》

7.自然资源部《不动产登记暂行条例实施细则》

8.自然资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》

9.住建部《城市地下空间开发利用管理规定》（建设部令第58号）

10.住建部《城市商品房预售管理办法》

11.住建部《车库建筑设计规范》

12.《湖南省实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》

13.《湖南省房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收办法》

14.《湖南省物业管理条例》

15.《湖南省房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收办法》

16.湖南省人民政府《关于进一步加强节约集约用地的意见》

17.《湖南省人民防空工程建设与维护管理规定》

四、主要内容解读

《办法》共分为六章，主要包括总则、土地供应、规划建设与验收、出售与使用管理、不动产登记以及附则等内容。

（一）明确了目的、适用范围、部门职责及工作原则（总则）。

目的：为加强市中心城区（指冷水滩区、零陵区，下同）范围内住宅区地下停车位的管理，规范地下停车位的土地供应、规划、建设、销售、使用及不动产登记等行为，促进地下空间合理利用，保障相关权利人的合法权益，提升商品房小区整体品质和基层治理水平。

适用范围：本办法适用于市中心城区范围内住宅区地下停车位的土地供应、规划、建设、销售、使用及不动产登记等相关管理活动。明确适用范围，进一步规范住宅区地下停车位的管理。

部门分工：明确了自然资源和规划部门负责用地、规划管理以及不动产登记工作；住房和城乡建设部门负责工程建设、销售网签及物业指导；人民防空部门负责人防地下车位的监督管理；税务部门负责明确地下停车位的税费政策口径，依法征收税费，并做好政策宣传辅导等。街道办事处及社区居委会应依法依规指导业主委员会开展工作，协助化解小区内部因停车位使用、租赁等引发的邻里矛盾，维护社会稳定。通过各部门各司其职，确保《办法》实施后，相关权利人的合法权益、商品房小区的整体品质和基层治理水平得到有效保障和提升。

工作原则：按照“依法依规、分类处置、试点先行、稳妥推进的原则，坚持政府鼓励、权利人自主选择，分步骤、分区域有序推动市中心城区范围内地下停车位不动产登记工作。避免一刀切，坚持自愿原则，逐步开展地下停车位登记工作。

（二）为下一步地下停车位的地下空间管理提供依据（土地供应）

供地：首次明确提出本市地下停车位所在的地下空间应依法取得地下空间建设用地使用权的。

土地出让价款：明确未计算容积率的地下空间不需缴纳土地出让价款。

地下空间建设用地使用权：明确各类情况下地下空间建设用地使用权取得的方式及供地程序、审批方式和办事流程。

土地使用期限：明确不同情况下，地下停车位在不动产登记时的土地使用期限应根据分情况按照地表土地使用期限确定。

（三）规范了规划建设与验收标准（规划建设与验收）。

配建指标：新建住宅区必须按照经批准的规划条件配建地下停车位，适应现阶段及下一步城市发展需求，明确了充电基础设施的配建比例或预留安装条件，以适应新能源汽车发展需求。

建设要求：地下停车位建设方案应满足人防工程、建筑面积、车位数量、规划布局、出入口设置、结构安全、消防设计、车位净空尺寸（长、宽、高）、通道转弯半径、充电设施防火分区以及电力容量预留等建设要求。

投入使用要求：明确地下停车位应当在建设单位申请联合验收合格后方可交付使用，杜绝不合格的地下停车位投入使用，引发安全隐患。

（四）严格了销售与使用管理（出售与使用管理）。

销售对象：明确了地下停车位应当优先满足本物业管理区域内业主的需要。

销售条件：地下停车位需办理不动产首次登记后方可进行销售或租赁。规定了销售（出租）方案及销售合同的具体内容，让车位情况公开透明，确保购车位业主有充分知情权。

销售监管：将地下停车位的销售纳入商品房网签备案，让地下停车位销售情况得以公开透明，已购买的业主可以通过网签直接查询，避免出现开发商企业一车位多卖、隐瞒销售情况将车位抵押等违法问题。

使用和管理：明确地下停车位纳入住宅区统一的物业管理，由城市管理等部门对于地下停车位对擅自改变地下停车位规划用途等违规使用问题依法进行巡查和执法。

（五）明确了不动产登记规则（不动产登记）。

权属登记：明确了地下停车位的土地用途、使用年限与地上房屋保持一致（或根据规定执行）。地下停车位可作为基本单元办理不动产登记，发放不动产权证书。

人防车位处理：明确了人防工程内用作平时停放车辆的车位，按照“谁投资、谁受益”的原则，在和平时期可出租给业主使用，并需遵守人防工程维护管理要求。

登记材料：明确了办理地下停车位首次登记和转移登记所需的具体材料清单。

（六）明确《办法》具体解释部门及可扩展范围（附则）

具体解释部门：办法由市自然资源和规划局拟稿，由该局具体负责解释，涉及物业管理、竣工验收等问题由市住房和城乡建设局负责解释。

可扩展范围：以市中心城区为试点，明确永州市的其他县（市）、管理区可参照本办法执行，也可结合本地实际自行制定管理办法，以此推动规范全市地下停车位的建设、使用和管理。

五、核心举措亮点

程序公开透明：《办法》历经调研、草案、多轮征求意见等严谨的起草过程，确保了政策的民主化和科学化。

确权赋能：通过发放不动产权证，从根本上解决历史遗留的车位产权纠纷，保护了业主的财产权。

保障业主权益：明确规定车位“优先业主”，确保业主有车位可停、可选择，同时杜绝违规使用的问题，为依法执法提供依据。

全链条监管：涵盖了从规划建设到登记使用的全过程，各部门权责清晰，避免了监管盲区。

兼顾平战结合：对人防车位的使用做出明确规定，既解决了平时停车需求，又保障了战备功能不受影响。

六、 实施时间

本《办法》自公布之日起施行，试行期为2年。试行期间，法律、法规、规章另有规定的，从其规定。原有关规定与本《办法》不一致的，以本《办法》为准。