YZCR-2021-01014

永政办发〔2021〕20号

永州市人民政府办公室

关于印发《永州市全面推进中心城区城市更新工作实施办法（暂行）》的通知

各县市区人民政府，各管理区，永州经济技术开发区，市人民政府各办委局、各直属机构：

《永州市全面推进中心城区城市更新工作实施办法（暂行）》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

永州市人民政府办公室

2021年9月8日   

永州市全面推进中心城区城市更新工作实施办法（暂行）

为大力实施“三高四新”战略，加快“三区两城”建设步伐，提升市民生活品质，打造区域文化生态旅游名城，根据党中央、国务院和省委、省政府关于城市更新工作的决策部署，结合我市实际，制定如下实施办法。

一、总体要求

（一）指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，深入落实习近平总书记关于城市工作讲话和考察湖南重要讲话精神，以创造优良人居环境作为目标，坚持整体推进和分类分级实施相结合，以更新片区为单位，以城市体检为基础，统筹推进老旧小区改造、棚户区改造、城中村改造、街区微改造和完整居住社区建设，实现城市功能再完善、产业布局再优化、人居环境再提升，推进土地、能源、资源的节约集约利用，促进经济和社会可持续发展，建设美丽舒适宜居的现代化新永州。

（二）目标任务。“十四五”期间，全力推进中心城区“两带多区数点”的城市更新。建设两带——湘江、潇水生态修复带，多区——重点包括国土空间总体规划确定的城市门户地区和景观廊道沿线涉及的存量用地，数点——老旧小区改造、老旧厂房、老旧市场、重点医院、学校周边城市斑点治理。

二、基本原则

（一）坚持政府主导，市场运作。城市更新工作在市委、市政府统一领导下，充分发挥国有企业推进城市更新的作用，通过资本金支持、注入优质资源等方式，做强城市更新平台。鼓励社会资本参与，建立健全更新收益共享机制，尊重和保障更新主体的权益，引导、激励相关利益主体积极参与改造。

（二）坚持规划引领，产城融合。要加强对城市的空间立体性、平面协调性、风貌整体性、文脉延续性等方面的规划和管控，充分发挥规划引领、政策支持、资源配置作用，加大财政支持力度，推动城市高质量发展。推进产城融合，盘活存量资源，优化城市功能结构，推动传统产业升级与新兴产业培育齐头并进，增强城市内部产业布局的合理性，提升城市的通透性和微循环能力。

（三）坚持人民至上，改善民生。坚持以人民为中心的发展思想，提高存量土地资源配置效率，整合零星分散土地，实施成片连片更新；加强统筹，确保城市更新中公建配套和市政基础设施同步规划、优先建设，逐步实现基本公共服务均等化，推动城市更新的持续、协调发展，提升人民群众的幸福感、获得感和安全感。

（四）坚持保护优先，注重传承。充分用好国家历史文化名城和“锦绣潇湘”品牌，坚守历史文化遗存保护、自然生态资源保护底线，处理好留、改、拆、补、建的关系，坚持以留、改为主，留住城市特有的地域环境、文化特色、建筑风格等“基因”，注重延续城市历史文脉，保留城市历史文化记忆。切实加强历史文化遗存的传承，保护古树名木。

（五）坚持因地制宜，量力而行。科学制定更新规划和年度计划。综合考量老旧小区、棚户区、城中村、旧厂区和既有建筑功能转换等改造项目，生成城市更新单元，合理统筹土地资源和规划资源。因地制宜确定改造模式，明确责任主体，落实公建配套责任。鼓励运用政府征收、与权利人协商收购、权利人自行改造等多种城市更新模式。

三、改造类别

坚持分类施策，运用“留、改、拆、补、建”的方法，按照全面改造、综合整治、功能改善、历史文化保护四大类推进。城市重点功能区中对完善城市功能、提升产业结构、改善城市面貌有较大影响的更新项目，提倡采取全面改造方式。

四、工作机制

中心城区城市更新工作在永州市城市建设工作领导小组领导下开展。

冷水滩区、零陵区人民政府，永州经济技术开发区管委会（以下简称三区）为城市更新的工作主体，每个重点更新片区构建“1名市级领导挂帅、1个区人民政府为主体、1家国企运作”的“三个1”共同负责重点更新片区整体提质发展的工作机制。

五、工作流程

（一）摸清底数、编制规划

按照属地原则，由三区组织实地调查，摸清更新单元范围、居民户数、人数、楼栋数、房屋建筑面积、房屋性质、房屋结构、产权性质、群众改造意愿和筹资能力等。在掌握基础数据和各区提出初步项目建议的基础上，由市自然资源和规划局负责，市住建局参与，编制中长期城市更新专项规划，明确城市更新总体结构、规模及更新思路，报市人民政府确定规划期限内的重点更新片区。（牵头单位：三区、市自然资源和规划局，配合单位：市住建局）

（二）制定年度计划

市住建局负责汇总市级相关主管部门、三区申报的城市更新单元，并会同市直相关部门、属地人民政府，综合区域现状、群众意愿、社会稳定风险等因素，论证各城市更新单元开展城市更新的必要性与可行性，并依据规划要求，制定城市更新年度计划，报市人民政府批准后，按相关规定实施。（牵头单位：市住建局，配合单位：市级相关主管部门、三区）

（三）开展更新片区城市体检及更新方案制定

根据全市城市更新专项规划及年度计划，由市住建局牵头，市自然资源和规划局配合，三区组织开展城市体检及规划评估，依据城市体检及规划评估结果，组织编制更新单元策划方案，方案应包括以下内容：各更新单元所在区域的城市发展定位与产业布局、基础设施与公共服务设施的功能完善目标；各更新单元的实施背景、项目定位、建设规模、红线范围、更新方式、实现途径、建设方案、设计方案、运营方案、投资额度、筹资方案等内容。涉及历史文化保护的，还应包括保护方案。（牵头单位：市住建局，配合单位：市自然资源和规划局、市文旅广体局、三区）

（四）审查更新方案

市住建局依据市级相关主管部门、三区上报的策划方案以及规划等要求，组织市自然资源和规划局等部门联审后，经市城市建设工作领导小组同意后，由项目实施主体开展立项、可研报批等工作。（牵头单位：市住建局，配合单位：市自然资源和规划局、市发改委、其他市级相关主管部门、三区）

（五）推进城市更新项目实施

市人民政府授权市、区属国有企业作为城市更新单元实施主体，组织开展城市更新项目建设，完善城市基础设施和公共服务设施，改善生态环境，加强历史风貌保护，完善城市功能。城市更新项目建设纳入基本建设程序，由属地住建部门实施基本建设程序审批。城市更新专项规划和年度实施计划出台前实施的城市更新项目，由市人民政府审定后确定实施主体，实施主体依据经批复的城市更新片区策划方案以及城市规划管理要求实施。（牵头单位：市住建局，配合单位：市自然资源和规划局、市城管执法局、三区）

（六）评估更新改造效果

更新项目完成后由市住建局牵头组织竣工验收，确认改造成本，评估更新绩效。辖区人民政府督促项目实施主体完成相关设施的移交、运营管理等事宜，做好实施效果的巩固和提升工作。（牵头单位：市住建局，配合单位：市财政局、市自然资源和规划局、三区）

六、支持政策

（一）规划政策

在更新片区外部条件发生重大变化且不突破规划底线的前提下，优化规划指标设置。在满足现有控制性详细规划及相关规划要求的基础上，实施主体为城市增加道路、广场、绿地、停车场等公共使用空间，可通过技术论证评估，经批准可采取提高建设强度指标或增加开发用地面积等措施予以支持，实现辖区内更新项目资金平衡。

针对部分更新项目存在地块小、分布散、配套不足的现状，可结合实际情况，在符合国土空间规划的前提下，允许按城市设计进行不同地块之间的容积率平衡，鼓励地上地下立体开发建设，科学利用城市地下空间资源。

（二）土地政策

拆迁重建项目搬迁补偿完成并形成“净地”后，具备划拨条件的，由自然资源和规划部门履行相关流程后，将相应的土地使用权划拨给实施主体；具备协议出让条件的，由自然资源和规划部门履行相关流程后，将相应的土地使用权协议出让给实施主体；需通过政府公共资源交易平台公开出让的，由自然资源和规划部门编制土地公开出让方案，明确拟供宗地的出让条件。城市更新涉及土地使用权及房屋所有权变动的，可采用协议搬迁、房屋征收等方式开展。

城市更新实施主体在符合片区规划条件下利用持有的存量土地集中开发建设保障性租赁住房，可采取划拨方式供地。经营期满一定年限并补缴土地出让金后，其产权可依法上市交易。

城市更新片区范围内的边角地、夹心地、插花地等无法单独规划或难以单独开发的零星经营性用地，完善相关手续后，采用协议出让方式供地；国有（全资）公司投资建设的农贸市场、社区综合体及养老设施等公共配套设施用地，符合协议出让等相关规定的，采取协议出让方式供地，协议方式供地的土地价款可根据相关法律规定，按市场评估价协议出让，评估价不低于宗地所在区域最低标准，不符合协议出让的采取招挂牌方式供地。

为保障城市更新项目内公共服务、城市形态、产业发展等功能的统筹规划和落地，城市更新片区内经营性用地可实行带方案挂牌出让，并按照“谁提出、谁落实、谁监管”的原则，由提出方与摘牌单位签订监管协议。涉及历史保护建筑、近现代保护建筑或文物保护要求的项目，带条件、带方案挂牌供地。

鼓励增加公共用地，提高绿地率和绿化覆盖率，降低建筑密度，节约集约利用土地。坚持片区整体改造与辖区异地平衡相结合。开发价值低、不能实现经济平衡的更新片区，按照“一事一议、公益优先”的原则，可联动属地辖区内其他可出让经营性用地通过带条件、带方案挂牌的方式进行综合开发，实现辖区内更新项目平衡。

（三）财税政策

积极争取中央和省资金支持，鼓励利用中央、省政策性资金，专项债、采取项目市场化融资等用于更新改造项目，严禁以企业债务新增政府隐性债务实施更新项目。

市、区根据市政府的有关要求，保障实施城市更新的日常工作经费，加大财政对更新改造资金的支持力度。更新项目新增土地出让收益优先用于平衡全市更新资金缺口。

更新项目符合国家、省、市有关规定的，可享受行政事业性收费和政府性基金相关减免政策；符合条件的，可享受相关税费减免政策。

更新项目适当运用PPP模式，吸纳社会资本参与城市更新；经市人民政府认定后对更新项目实施主体可采取资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式给予支持。

更新项目资金整体不能平衡，确需从新增土地收益、房产、建安等税费奖补中弥补资金缺口的区，由区人民政府按照“一事一议”的原则上报市人民政府批准同意后执行。

更新片区内既有国有可经营性资产资源应采取竞争或协商的方式委托授权实施主体进行运维；通过更新改造新产生的公共租赁住房、公共停车场、路内泊车位、广告位、智慧路灯、充电桩等经营性公共资源，按照“谁投入，谁受益”的原则，由政府直接授权委托实施主体运营，所产生的经营收入用作项目资金平衡。

（四）金融政策

打通资源变资产、资产变资金的渠道。按照市场化、法治化原则，依法合规加大对城市更新的金融支持力度，为金融机构加大产品和服务创新力度创造条件，积极引导政策性资金和金融机构信贷资金支持城市更新工作。

城市更新项目在享受上述支持政策的同时，同步享受国家及省相关支持政策。

七、责任分工

市住建局作为城市更新工作主管部门，负责统筹协调全市城市更新的日常管理工作；制定城市更新政策标准和更新年度计划；参与更新专项规划编制和审查，指导更新区域城市体检，指导更新片区划定和片区策划方案编制，对更新项目实施监督考核。

三区是推进本辖区城市更新工作的责任主体。负责摸清本辖区的更新底数，组织编制和报送城市更新片区策划方案。

市发改委负责各实施主体申报的城市更新项目纳入全市重大投资计划；负责权限内政府投资城市更新项目的立项审批；负责城市更新项目中涉及保障性安居工程配套基础设施中央预算内投资项目的组织申报和转发下达；负责组织符合条件的城市更新项目申报省重点建设项目，并享受相应的支持政策。

市自然资源和规划局负责组织城市更新专项规划的编制与审查，开展更新区域规划评估；负责更新项目涉及国土空间规划的核查与调整等工作；负责重点片区更新规划设计审查工作；负责土地利用年度计划与城市更新年度计划的衔接；负责更新项目用地储备和供应；参与制定相关专业标准和配套政策。

市财政局根据市政府有关要求保障本级更新项目的市级奖补资金，按规定拨付上级下达的补助资金；指导监督全市城市更新资金使用。

其他市级职能部门在法定职责范围内履行职责。

八、工作要求

（一）强化风险防控。

及时梳理债务规模、总量、性质，建立完善防控预案和预警分析体系。严格规范举债、偿债程序，确保合理举债、按需偿债、贷偿有序，严格控制建设管理成本，实行审计全过程监督，保障资金使用安全。

（二）强化目标管理

三区按照经批准的年度计划，精心组织，周密实施，确保按时完成任务。

（三）强化督查考核

市城市建设工作领导小组办公室要加强督查调度，制定城市更新工作考核办法，并适时组织开展专项督查，对城市更新工作的共性问题和突出问题，由市城市建设工作领导小组进行专题研究督办。

（四）强化宣传保障

加强政策宣传，加强信息公开，加强社会舆论引导，为推进城市更新创造良好社会氛围。

九、实施范围

本实施办法适用于永州市中心城区（冷水滩区、零陵区、永州经济技术开发区），各县（市、管理区）可参照执行。