[主持人]大家好，这里是永州市“政务直播间”市不动产登记中心“不动产登记政策”专场。不动产登记是《中华人民共和国物权法》确立的一项物权制度，是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，也是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求。为了更好地提高企业和群众对不动产财产登记意识和认知，今天我们有幸请到了市不动产登记中心副主任王麒云，为大家详细解读不动产登记政策和知识。王主任，您好，请先跟直播间的朋友打个招呼吧。  

    [市不动产登记中心副主任王麒云]大家好，我是永州市不动产登记中心王麒云，很荣幸能够有机会给大家宣传解读不动产登记政策和知识，不妥之处还请批评指正。 不动产登记的目的和意义在于：更好地保护不动产权利人合法财产权，减少和杜绝产权纠纷；建立不动产登记信息依法公开查询系统，有效保障不动产交易安全，维护不动产市场的正常交易秩序；方便企业、群众，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，大大减轻企业和群众负担；提高政府治理效率和水平，减少政府行政成本，提高办事效率，提高政府公信力。  

    [主持人]谢谢王主任。我们先进入正题，近年来我市不动产登记改革持续深入，取得了许多不菲地成果，可以为我们简单介绍一下么？  

    [市不动产登记中心副主任王麒云]好的。党的十八大以来，习近平总书记从生态文明建设的整体视野提出“山水林田湖草是生命共同体”的论断，强调“统筹山水林田湖草系统治理”“全方位、全地域、全过程开展生态文明建设”。党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出“健全自然资源资产产权制度和用途管制制度”“对水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然生态空间进行统一确权登记，形成归属清晰、权责明确、监管有效的自然资源资产产权制度”。2013年11月20日，国务院常务会议正式决定将分散在多个部门的不动产登记职责整合由国土资源部一个部门承担。为此，《决定》要求在不动产统一登记的基础上，“对水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然生态空间进行统一确权登记，形成归属清晰、权责明确、监管有效的自然资源资产产权制度”。十年来，不动产登记取得主要成效有： 一是全面建立和实施不动产统一登记制度，如期实现目标。2013年党中央国务院决定实施不动产统一登记改革，2014年《不动产登记暂行条例》颁布。我市2016年不动产登记证书证明“发新停旧”全面完成，2017年所有市县级登记机构接入国家级信息平台，我们用5年时间实现了登记机构、登记依据、登记簿册和信息平台“四统一”的改革目标。二是全面提升登记服务质量、水平和效率，做到便民利企。实行信息集成、流程集成或人员集成，减少申请材料和办理环节，不断压缩不动产登记办理时间；推行便民利民服务举措，实施不动产登记、交易、缴税“一窗受理、并行办理”“互联网+不动产登记”等。特别是今年以来，按照局党组提出的“转作风、提效能、优服务、树形象、创一流”要求，重新优化了126项办事流程，完善了29项规章制度，全市登记队伍加强了作风建设，服务质量及水平得到了大幅度提高，目前所有市县基本实现一般登记和抵押登记2个工作日内办结，电话回访满意率达99%。三是切实解决群众急难愁盼，增强百姓获得感。全面完成易地扶贫搬迁安置住房不动产登记任务，全市8.5万建档立卡户已全部完成不动产登记；持续推动加快化解历史遗留问题导致的“登记难”，大批群众拿到了房屋的产权证书；部署开展清理规范林权确权登记历史遗留问题试点工作，稳妥推进化解林权登记历史遗留问题。2013年来，市中心城区在全国首创推行集中化解办证，切实为老百姓解决“办证难”问题，目前已经化解项目达600余个，化解户数近10万户，办理不动产权证20余万本。2023年，全市新建商品房已全部按“交房即交证”改革要求实施，截至9月30日，全市“交房即交证”改革开展项目56个、办证25971本，相关指标在全省排名靠前。 下一步，我们将继续落实坚持以人民为中心的发展思想，以局党组开展的“自然资源保护年、项目建设服务年、作风建设提升年”行动为抓手，大力开展不动产登记队伍作风常态化建设，持续提升不动产登记便利化水平，切实发挥不动产登记保护产权、保障交易和便民利企的重要作用。  

    [主持人]说到不动产登记，大家最直接的概念就是房屋产权登记制度，许多人对不动产和不动产登记的内涵和类型并不了解，可以给我们讲讲么？  

    [市不动产登记中心副主任王麒云]不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。不动产登记的内容包括不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；涉及不动产权利限制、提示的事项以及其他相关事项。 不动产登记的类型包括：不动产首次登记、变更登记、转移登记以及注销登记；其他特殊登记类型包括更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。不动产首次登记，主要是指不动产权利的第一次记载于不动产登记簿，如实践中的总登记和初始登记。变更登记，主要针对不动产权利人的姓名或者不动产坐落等发生变化的情形。转移登记，主要针对不动产权属发生转移的，如买卖、继承、赠与、以不动产作价入股等，这是最为普遍的一种登记类型。注销登记，是指因不动产权利的消灭等而进行的登记。更正登记，一般是指登记机构根据当事人的申请或者依职权对登记簿的错误记载事项进行更正的行为。异议登记，是指登记机构将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议申请记载于不动产登记簿的行为。预告登记，是为保全一项以将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。查封登记，是指不动产登记机构根据人民法院等提供的查封裁定书和协助执行通知书，将查封的情况在不动产登记簿上加以记载的行为。  

    [主持人]当前申请人数较多的是哪几类？可以给我们具体讲讲么？  

    [市不动产登记中心副主任王麒云]目前，不动产登记主要是两类：商品房首次转移登记和商品房抵押登记。 商品房首次转移登记要件包括：1.开发商和购房业主共同网上推送的不动产登记申请书；2.开发商和购房业主的身份证明材料；3.房屋产权首次登记的不动产权证书；4.商品房买卖合同；5.完税证明；6.维修基金票据；7.其他资料。 商品房抵押登记要件包括：1.产权人和金融机构共同网上推送的不动产登记申请书；2.产权人和金融机构身份证明材料；3.不动产权证书；4.抵押合同(最高额抵押的，应提交最高额抵押合同)；5.主债权合同(如借款合同、供货协议、反担保协议等)；最高额抵押的，还应当提交一定期间内将要连续发生债权的合同或者其他登记原因文件的材料；6.其他资料。 收费标准：根据湘发改价费[2019]597号《湖南省发展和改革委员会 湖南省财政厅 关于发布湖南省自然资源系统行政事业性收费标准的通知》的规定，收费标准：住宅类，80元/户，非住宅类，550元/户。 不动产登记环节：根据国土资源部《不动产登记操作规范》（试行）的规定，依申请登记的不动产登记程序主要包括以下五个环节：   第一，申请。不动产登记申请是不动产申请人向不动产登记机构提出的进行登记的请求，是开始不动产登记程序的第一个环节。通常情况下，当事人不申请，登记机构不得办理登记。   第二，受理。受理是登记机构对符合条件的登记申请予以接受的行为。受理的过程实际上相当于初步审查，例如，申请人提交的材料是否齐全，申请材料上的内容与申请登记的事项是否相符，申请形式是否符合法定要求，申请材料的内容之间是否相互对应等。   第三，审核。不动产登记机构受理登记申请人的登记申请后，需要对申请登记的事项进行进一步审核，最终作出予以登记或者不予登记的决定。   第四，登簿。登簿是指不动产登记机构对符合登记条件的登记事项在登记簿中予以记载的行为。不动产登记簿是物权归属和内容的根据，登记事项记载于不动产登记簿时，标志着登记程序完成。   第五，发证。发证是指登记程序完成后，依法向符合条件的申请人核发不动产权证书或登记证明。   不动产登记的办理时限：不超过2个工作日。  

    [主持人]经常有人会问到，不动产统一登记后，原有的房产证、土地证是否需要更换？  

    [市不动产登记中心副主任王麒云]不需要。不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。不动产实施统一登记后，无论是依法颁发的新版证书，还是不动产统一登记前，有关部门依法颁发的各类证书，都继续有效，新版证书和旧版证书在一段时间内并行有效。等到依法办理转移、变更登记时，逐步更换为新的不动产登记簿证。不得强制要求当事人更换《不动产权证书》和《登记证明》，不得增加群众和企业的负担。也就是说，目前权利人手里的各类不动产权证，暂时不用去更换。  

    [主持人]不动产登记必须由双方共同申请吗?  

    [市不动产登记中心副主任王麒云]不动产登记申请应当以共同申请为基本原则，以单方申请为例外。共同申请是不动产登记申请的一般方式，主要适用于因法律行为而产生物权变动的情形，如房屋买卖、交换、赠与、抵押等。对于因此产生的不动产登记，如果当事人不共同申请，登记机构就无法完整了解当事人的真实意思，也就无法保证登记结果的正确性。 另外，条例也规定了一些可以由当事人单方申请的情况：第一类是尚未登记的不动产首次申请登记的情形；第二类是继承，接受遗赠取得不动产权利的情形；第三类是经过国家公权力确认导致物权变动的情形，包括司法行为、仲裁行为和政府行政行为；第四类是权利人姓名、名称或者自然状况变化，申请变更登记的情形；第五类是不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的情形；第六类是申请更正登记和异议登记的情形；第七类是法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的情形。这属于兜底性的规定，涵盖了其他可以由当事人单方申请的情形。  

    [主持人]监护人能处理未成年人的房屋财产吗？  

    [市不动产登记中心副主任王麒云]一般情况下，未成年人的父母就是未成年人的监护人。监护人可以处理未成年人的房屋财产。但是，需要注意的是，监护人处理未成年人的房屋而申请登记的，需要提供他(她)与未成年人的身份关系的证明，还要提供他(她)处理房屋行为是为未成年人利益的书面保证。  

    [主持人]房屋买卖合同生效，房屋所有权就自动转移了吗？  

    [市不动产登记中心副主任王麒云]依据《民法典》有关规定，当事人之间订立的有关不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。可见，签订房屋买卖合同之后，无论是否办理不动产登记，都不影响合同本身的效力。 但是，房屋买卖合同生效之后的法律效力与办理不动产登记产生的法律效力是不同的。也就是说，合同生效不等于产权变动，只有办理了不动产登记，才产生物权变动的法律效果。  

    [主持人]新证与老证有什么不同?  

    [市不动产登记中心副主任王麒云]新证与老证的区别，大致可以归纳为四点：一是证书变了。现在的证书统一为：《不动产权证书》《不动产登记证明》。二是现在的证书上，增加了一个二维码，作为存储不动产登记信息的标识。只要扫描证书上的二维码，就可以立即获取不动产权证的编号、不动产单元号码等相关信息。三是证书上既有土地信息，也有房屋信息，内容比原来得多、更细。比如，新的《不动产权证书》上的图纸就有两张，一张是宗地图，反映的是土地的界址、界线、邻宗地等信息；另一张是房屋平面图，反映的是建筑物、构筑物在宗地上的具体位置。  

    [主持人]随着不动产登记信息保密意识不断增强，泄密责任不断强化，请问谁有权查询不动产登记相关信息？  

    [市不动产登记中心副主任王麒云]不是任何人都可以查询不动产登记信息。不动产登记的权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。这里的“权利人”，是指在不动产登记簿上记载的不动产物权人，而不包括债权人，如房屋的租赁权人就不属于这里的权利范畴。这里的“利害关系人”，须提供与不动产登记事项有利害关系的说明材料，如证明申请人属于房屋继承人、受赠人和受遗赠人，仲裁事项、诉讼案件的当事人等。同时，有关国家机关，如国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关和纪检监察部门等，在执行公务过程中，也可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。 查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，如遗失补证、诉讼取证、公证仲裁、房产调查等。申请人应当按照填写的利用用途对所获得的登记资料进行利用，不得将这些资料用于其他目的。未经权利人同意，也不得向社会或者他人泄露查询获得的不动产登记资料。  

    [主持人]谢谢王主任。通过您的详细解读，让我们对不动产登记制度和政策有了更深入的了解，也让我们在面对登记不动产财产时有了更多的信心。下面，我们进入线上互动环节，相信部分网民朋友有许多疑问想要咨询，机会难得。 刚才网名叫“土豆”的网友留言提问：请问我们若买到了通常讲的“小产权房”可否办理不动产登记？ 请您为这位网友答疑解惑。  

    [市不动产登记中心副主任王麒云]不动产登记是按照《物权法》的要求，依法保护不动产权利人合法权益的行为，不可能登记不合法的内容。根据我国现有法律，“小产权房”违反了《土地管理法》有关规定，从诞生之日起就没有取得合法的身份，将其纳入不动产统一登记是没有依据的。所以“小产权房”不可能准予登记。 近年来，国务院、国土资源部、住建部先后三令五申，明确指出小产权房建设是违法的，不得登记发证。希望广大群众不要购买小产权房，以免财产损失。  

    [主持人]好的，感谢王主任的解答。现在进入场外观众电话咨询环节，让我们接入第一位场外观众的电话，听一听他有什么疑问，同时也请王主任继续为大家解答。您好！这里是永州市“政务直播间”市不动产登记中心“不动产登记政策”专场！  

    [观众]主持人您好！听了直播间的政策解读，我有一些具体问题可以咨询一下么？  

    [主持人]当然可以！您请说！  

    [观众]我是冷水滩的，在冷水滩区有房产，但是我常年在广东打工，我想问一下如果在广东如何查询自己房屋的登记信息？  

    [市不动产登记中心副主任王麒云]不动产登记中心已开通网上自助查询登记信息，您可以通过微信公众号永州市不动产登记中心、支付宝湖南不动产等自助用手机查询自己的不动产登记信息，也可以登录湖南省不动产登记网上“一窗办事”平台进行自助查询。如需指导，您可以拨打咨询电话0746-8327862进行咨询。  

    [观众]我明白了，谢谢您。  

    [主持人]2020年5月28日，全国人大审议通过的《民法典》是新中国第一部以法典命名的法律，开创了我国法典编纂立法的先河。《民法典》于2021年1月1日正式生效施行，其中吸纳和修改了《物权法》《农村土地承包法》《不动产登记暂行条例》的相关规定。请问，《民法典》对不动产登记有哪些新规则？  

    [市不动产登记中心副主任王麒云]新增不动产物权类型有两类： 1.《民法典》第366条—371条增加规定“居住权”这一新型用益物权。居住权是一种对他人的住宅享有占有、使用，以满足生活居住需要的权利。《民法典》明确要求，设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。设立居住权应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。居住权不得转让、继承。居住权期限届满或居住权人死亡的，居住权消灭，居住权消灭的，应当及时办理注销登记。 2.《民法典》第339-342条增加规定“土地经营权”。土地经营权是一种在合同约定的期限内占有农村土地，自主开展农业生产经营并取得收益的权利。流转期限为五年以上的土地经营权自流转合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请土地经营权登记，未经登记，不得对抗善意第三人。 调整的不动产登记新规则有这几种种情形： 1.《物权法》确立了预告登记制度，但对于预告登记适用范围的规定容易造成误解。此次《民法典》221条明确了预告登记的适用范围。预告登记不仅适用于房屋买卖，也适用于建设用地使用权转让合同、抵押合同等情形。 2.《民法典》359条规定，住宅建设用地使用权期限届满，自动续期，续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理，相关法律法规尚未明确;非住宅建设用地到期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产归属，有约定的从约定，没有约定或约定不明的，依照法律、行政法规的规定办理。 3.此前，土地权利尤其是宅基地使用权能否继承，一直存在争议。《民法典》第1122条规定“遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。依照法律规定或根据其性质不得继承的遗产，不得继承”，宅基地使用权是法定的物权，是农民的重要财产权，继承人为本村集体经济组织成员，且符合一户一宅的条件是可以继承的。 4.《民法典》第399条第三项规定“学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施”，不得抵押。 5.《民法典》第406条规定:抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。就是目前在试点的业务“带押过户”。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。  

    [主持人]看来大家对不动产登记确实有很多问题想要问，时间紧迫，让我们接入第二位观众来电。您好！这里是永州市“政务直播间”市不动产登记中心“不动产登记政策”专场！  

    [观众]主持人，您好，是这样，我有套房子打算出售，找中介的话中介又需要收取一定费用，自己到窗口去办理又怕因买卖双方不熟悉，登记后交易有风险，请问有什么办法可以降低风险？  

    [市不动产登记中心副主任王麒云]不动产登记类型中有一种叫预告登记，目前比较常见的是在购买期房过程中通过办理预告及预告预抵押登记实现商品房预售及办理抵押贷款，在实际交易中，二手房买卖也可以申请预告预抵押登记，如果金融机构同意二手房预告预抵押登记抵押贷款的话，您可以先行在窗口申请办理预告预抵押登记，待您和对方达成双方约定条件后再到窗口，由您、对方及银行一并申请预告转现登记。  

    [观众]好的！那谢谢您了。  

    [主持人]现在有网名叫“龙行天下”网友留言提问：想咨询夫妻之间在不动产权证加名字需要带哪些资料？去哪里办理？  

    [市不动产登记中心副主任王麒云]双方携带结婚证、身份证、不动产权证书到市政务中心、经开区政务中心不动产综合窗口申请办理，也可通过湖南省不动产登记网上“一窗办事”平台进行自助办理。  

    [主持人]接下来，让我们看看另外一位网名叫“大海”网友留言提问：祖父名下有套商品房位于冷水滩区河东梅湾路，现祖父已去世，其生前的书面遗嘱将房屋给予某个孙子继承，该遗嘱未做公证。祖母已去世，祖父有多个子女和孙辈。请问如何办理继承变更房屋所有人手续，需要哪些步骤哪些资料 ?   

    [市不动产登记中心副主任王麒云]根据《民法典》第1127条规定，遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母；第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。孙子不属于继承人，需按照受遗赠方式办理不动产登记。受遗赠取得不动产申请登记的，申请人不提交经公证的材料或者生效的法律文书，可以按照下列程序办理： 申请人提交的申请材料包括： 1.所有继承人或受遗赠人的身份证、户口簿或其它身份证明； 2.被继承人或遗赠人的死亡证明，包括医疗机构出具的死亡证明；公安机关出具的死亡证明或者注明了死亡日期的注销户口证明；人民法院宣告死亡的判决书；其他能够证明被继承人或受遗赠人死亡的材料等； 3.所有继承人或受遗赠人与被继承人或遗赠人之间的亲属关系证明，包括户口簿、婚姻证明、收养证明、出生医学证明，公安机关以及村委会、居委会、被继承人或继承人单位出具的证明材料，其他能够证明相关亲属关系的材料等； 4.放弃继承的，应当在不动产登记机构办公场所，在不动产登记机构人员的见证下，签署放弃继承权的声明; 5.继承人已死亡的，代位继承人或转继承人可参照上述材料提供； 6.被继承人或遗赠人享有不动产权利的材料； 7.被继承人或遗赠人生前有遗嘱或者遗赠扶养协议的，提交其全部遗嘱或者遗赠扶养协议； 8.被继承人或遗赠人生前与配偶有夫妻财产约定的，提交书面约定协议。  

    [主持人]现在让我们接入第三位观众来电。您好！这里是永州市“政务直播间”市不动产登记中心“不动产登记政策”专场！  

    [观众]主持人，您好，我是上岭桥镇龙塘村村民，在家新建1栋自建房，请问农村自建房办理房产证需要什么资料？  

    [市不动产登记中心副主任王麒云]根据《湖南省居民自建房安全管理若干规定》要求，农村居民新建自建房一般不得超过3层。村民自建房竣工后，业主应当组织竣工验收，不组织竣工验收或者竣工验收不合格的，不得投入使用，擅自投入使用的，责令停止使用。申请宅基地使用权及房屋所有权首次登记，应提交的材料包括：1.不动产登记申请书；2.申请人身份证明；3.不动产权属证书或者土地权属来源材料；4.房屋符合规划或建设的相关材料；5.不动产权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料；6.竣工验收材料；7.其他材料。  

    [观众]好的！那谢谢您了。  

    [主持人]在此非常感谢关注直播的每一位市民朋友，同时也非常感谢王主任的细心解答。由于时间关系本次直播到此结束。再次感谢大家的观看，谢谢！