一、制定背景

根据《自然资源部办公厅关于部署开展2020年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2020〕23号）和《关于进一步加快推进湖南省公示地价体系建设和管理工作的通知》（湘自然资办发〔2020〕106号）文件精神，为加快建立以基准地价、标定地价为核心的公示地价体系，支撑城乡土地市场一体化建设，服务经济社会发展。我市开展了市本级集体建设用地基准地价、市本级农用地基准地价、市中心城区标定地价编制工作。

二、制定依据

1.湖南省实施《中华人民共和国土地管理法》办法

2.《城镇土地估价规程》

3.《农用地定级规程》

4.《农用地估价规程》

5.《标定地价规程》

6.《自然资源分等定级通则》

7.《自然资源价格评估通则》

8.《湖南省农用地定级与基准地价评估技术规范》

9.《集体建设用地定级与基准地价评估技术规范》

10.《农村集体土地价格评估技术指引》

三、主要内容

（一）市本级集体建设用地基准地价

市本级集体建设用地基准地价严格按照《城镇土地估价规程》、《农村集体土地价格评估技术指引》的技术要求，结合永州市本级实际情况，采用综合定级的方法合理划定了土地级别范围，并充分利用市场交易资料，采用收益还原法、市场比较法、剩余法等多种评估方法综合确定了集体商服用地、宅基地、工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地基准地价，建立基准地价修正体系，形成文字报告、图件、数据库等成果。

市本级集体建设用地基准地价评估范围为永州市市本级辖区内的所有集体建设用地。基准地价划分为三个土地级别，以2022年12月31日为估价期日，在“三通一平”的开发利用条件下，设定容积率为区域平均容积率，分为商服、住宅、工矿仓储、公共管理与公共服务四种用途，在各用途法定最高年期下的区域平均价格。

（二）市本级农用地基准地价

市本级农用地基准地价严格按照《农用地定级规程》、《农用地估价规程》、《自然资源分等定级通则》、《自然资源价格评估通则》的要求，根据农用地自然属性、土地利用条件、社会经济条件、区位条件、农用地分等资料等资料，采用因素法进行分类定级，并划定土地级别范围，利用投入产出样点资料和市场交易样点资料分别评估各用途、各级别基准地价，建立耕地、园地、林地宗地地价修正体系，形成文字报告、图件、数据库等成果。

市本级农用地基准地价的评价对象为永州市市本级辖区内现有农用地中的耕地（水田和旱土）、园地和林地。基准地价是以2022年12月31日为估价期日，在标准耕作制度和基本设施状况下，土地使用年期耕地和园地为30年、林地为70年，对耕地（水田和旱土）、园地、林地的国有土地使用权和集体土地承包经营权评估形成的区域平均价格。

（三）中心城区标定地价

永州市中心城区标定地价严格按照《城镇土地估价规程》、《标定地价规程》的技术要求，结合永州市中心城区实际情况，以更新后的基准地价为基础，采用地价水平归纳法和专家评判法划分标定区域，遵循“每一标定区域有且仅有一个标准宗地”的原则，在标定区域内选取具有代表性、确定性、标识性的宗地作为标准宗地，选用合适的评估方法评估价格，最终确定商服用地、住宅用地、工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地标定地价，建立标定地价修正体系，形成文字报告、图件、数据库等成果。

市中心城区标定地价商服用地公示范围面积为99平方公里，住宅用地公示范围面积为103平方公里，工矿仓储用地公示范围面积46平方公里，公共管理与公共服务用地公示范围面积35平方公里。标准宗地数合计64宗，其中商服用地30宗、住宅用地28宗、工矿仓储用地5宗、公共管理与公共服务用地1宗。

四、应用及特点

（一）市本级集体建设用地基准地价

1.在农村土地制度改革中的应用。集体建设用地基准地价是集体经营性建设用地入市地价评估、底价确定的重要依据。村集体和投资者可以更加清晰地了解土地的价值和潜力，从而做出更为明智的投资选择，有助于构建城乡统一的土地市场和助推乡村振兴。

2.在集体建设用地市场培育与管理中的应用。可为集体土地的出让、转让、租赁、抵押等提供成交依据，减少人为因素和盲目性，为政府强化土地参与宏观调控、落实相关产业用地政策、规范集体建设用地有序流转等提供信息依据。

3.在承租评估管理中的应用。承租土地使用权价格评估的关键是合理确定市场租金，市场租金可以采用市场比较法直接确定，也可以采用基准地价系数修正法等首先评估出待估宗地的出让土地市场价格，在此基础上，通过反算年租金的方法评估得到。

（二）市本级农用地基准地价

1.在农用地流转中的应用。可以为承包经营权流转提供价格依据，有助于实现农用地适度规模经营、增加农民收入、推动农村经济发展。

2.在全民所有自然资源资产清查中的应用。农用地作为全民所有土地资源的重要一类，农用地基准地价有助于通过土地资源实物量核算价值量，摸清资产底数，为全民所有自然资源资产清查工作提供强有力的保障。

3.在土地综合整治中的应用。可在土地综合整治规划编制、土地综合整治项目耕地质量评价以及土地综合整治效益分析等方面应用。比如，通过对农用地基准地价成果中级别和基准地价等信息的分析，可以合理确定土地综合整治重点区域、区域土地综合整治潜力等，有利于提高土地综合整治规划编制的科学性，提升农村土地综合效益。

（三）中心城区标定地价

1.进一步完善政府公示地价体系。基准地价、标定地价共同构成了政府公示价格体系，通过建立标定地价将进一步完善政府公示价格体系，标定地价与基准地价相互配合，实现政府从宏观、微观两个层面对土地市场的调控。

2.进一步规范地产交易主体行为，引导房地产市场有序运行。标定地价可以为国有土地使用权出让评估提供依据，为政府进行土地管理及制定宏观政策提供参考，有利于进一步规范房地产市场交易主体的行为。

3.在划拨土地使用权转让中的应用。在划拨土地使用权转让时，可作为确定补交土地出让金的重要参考标准，有助于简单、快速、高效的完成宗地地价评估工作。