10月8日起，央行调整商业性个人住房贷款利率，以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成——

房贷新规影响几何

央行8月25日公告称，自今年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率，以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。房贷新规将对月供产生哪些影响?未来的房贷利率会下降还是上升?记者对省会多家银行进行了走访。

存量个人房贷不受影响

央行明确，今年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。此外，新规只针对商业性个人住房贷款，而公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

这意味着，房贷新规不会对存量的购房者月供产生影响。未来，除非央行加息或降息，这部分购房者的月供不会发生变化。

当前，个人房贷的定价基准仍然是贷款基准利率(房贷多为中长期贷款，央行五年期以上贷款基准利率是4.9%)，即按基准利率上浮或者下浮多少，来确定个人房贷利率。

随着楼市调控政策近期再次趋严，不少城市的房贷利率普遍上调。记者了解到，在长沙的房贷市场上，包括建行、工行、交行、浦发等大部分银行，执行的是首套房贷按基准利率上浮15%，即4.9%×1.15=5.63%，另有少数银行仅上浮10%;二套房贷按基准利率上浮20%，即4.9%×1.2=5.88%，另有少数银行上浮达到25%。

短期内房贷利率将保持平稳

此次调整之后，个人房贷的定价基准变成了贷款市场报价利率(LPR)——即18家商业银行每月自主报价形成的一个贷款利率，央行规定各家银行在制定贷款利率时要参照这个LPR。

根据央行公告，定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人房贷利率不得低于相应期限LPR(按8月20日五年期以上LPR计算为4.85%);二套个人房贷利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月20日五年期以上LPR计算为5.45%)。这相当于限定了个人房贷利率的下限。

长沙某国有大行人士表示，由于LPR每月报价，利率参照每月浮动，房贷新规生效要看9月20日公布的LPR。同时，LPR加点下限将遵循“因城施策”原则，房价上涨较快的地区LPR加点可能更高，“房住不炒”的政策导向没有改变。

事实上，央行副行长刘国强此前已明确表示，房贷的利率由基准利率变为参考LPR，参考的基准变了，但利率水平不能下降。不将房地产作为短期刺激经济的手段，将保持个人住房贷款利率基本稳定。

未来房贷利率可以约定调整

根据央行公告，借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。

这意味着，今年10月8日起，购房者申请个人房贷时，既可以选择让房贷利率“随行就市”，也可以约定不变，整个还贷期间选择按照合同签订时的房贷利率执行。

哪种方式对购房者更有利?业内人士建议，如果认定未来为“加息周期”，选择固定利率可以“锁定”个人房贷成本;如果认定未来处于“降息周期”， 约定利率定期调整显然更划算。

(文/陈淦璋)